1 . Tổng quát
Một cách tổng quát “ tất cả những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả đất”. Có nghĩa là những tài sản nằm trên đất có thể mua đi bán lại đều được gọi là BĐS. Hay một cách khác, BĐS là “Tài sản bất động”. Có nghĩa là tài sản mà bạn không thể mang đi chỗ khác được, nó nằm yên 1 chỗ và có giá trị tăng theo thời gian.
2 . Tìm hiểu các mô hình kinh doanh bất động sản
2.1 Đất nền
Được hình thành và phát triển sớm nhất và tồn tại lâu nhất. Bắt đầu hình thành và đươc kinh doanh từ năm 1993, nhưng cho đến thời điểm hiện tại đất nền vẫn là hình thức đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhất đối với giới đầu tư BĐS. Tuy nhiên hình thức này vẫn còn tồn tại một số mối nguy khiến cho giới đầu tư.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay. Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 – 3 lần lãi suất ngân hàng. Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%. Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh. Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%. |
Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư. Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu. Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ , kinh tế vùng phát triển , quy hoạch bài bản. |
2.2 Khu nghỉ dưỡng ven biển
Đất nước Việt Nam phát triển kéo theo các ngành du lịch dịch vụ phát triển, khách hàng tìm đến các khu du lịch biển ngày một nhiều, nhiều loại hình dịch vu như nhà hàng biển, khách sạn biển. Nắm bắt được nhu cầu này, một loại hình BĐS mới được hình thành và phát triển đó chính là biệt thự biển, khu nghỉ dưỡng ven biển. Tuy nhiên loại hình này đang gặp phải khó khăn trong việc sang nhượng lại. Vì không phải ai cũng có điều kiện sở hữu được những biệt thự ven biển giá cả chục tỷ/căn.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.+ Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được. + Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 – 14% kéo dài từ 8 – 10 năm. + Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này. |
+ Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.+ Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.+ Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý. |
2.3 Nhà phố
2-3 căn nhà liền kề chung sổ, được gọi là nhà phố hoặc những căn nhà cũ được mua lại sau đó sửa sang rồi bán lại. Loại hình BĐS này cũng rất thịnh hành nhưng có khuyết điểm là người mua không được trả góp, phải trả hết tiền, đồng thời nhiều căn chung sổ dẫn đến khó khăn trong việc chuyển nhượng, cầm cố.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao. + Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố. + Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có. + Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền. |
+ Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao. + Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng. + Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn. |
2.4 Căn hộ chung cư
– Căn hộ cao cấp: Căn hộ cao cấp được phát triển sau khi khu nghỉ dưỡng ven biển hình thành, nó cũng tồn tại một thời gian nhưng ngày càng suy thoái cũng vì lý do cầu lớn hơn cung. Đầu tư căn hộ cao cấp mang lại lợi nhuận cực kỳ cao nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để đầu tư loại hình này. Đa phần các căn hộ cao cấp nằm tại các vị trí vàng của thành phố, kết hợp với nó là các gói nội thất cao cấp, chính vì thế giá thành của nó khá cao nên muốn đầu tư vào căn hộ cao cấp bạn phải có nguồn tài chính tốt.
– Căn hộ tầm trung: Loại hình này mới được phát triển gần đây, nhằm đáp ứng nhu cầu của đại đa số cư dân trong cả nước, căn hộ tầm trung có giá từ 900 -1,6 tỷ/căn được thanh toán thành nhiều đợt, người mua có thể trả góp 8-9tr/ tháng trong 15 năm, phù hợp với đa số cư dân trẻ.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư( đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn. + Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn. + Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư ” lướt sóng”. + Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng. |
+ Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế.+ Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt. + Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường. |
2.5 Đất xây nhà xưởng
Công nghiệp hóa phát triển, nguồn vốn đầu tư đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, các nhà đầu tư vào Việt Nam thuê đất, mua đất để mở rộng nhà xưởng. Loại hinh BĐS này chỉ dành cho các nhà đầu tư công nghiệp.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây. + Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác. |
+ Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn. + Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn. + Khó tìm quỹ đất lớn. + Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư. |
2.6 Đất nghĩa trang
Loại hình này mới manh nha xuất hiện một loại hình mà “Người mua sẽ không dùng, người bán sẽ không dùng, mà người dùng đôi khi không biết”.Tuy mới chỉ xuất hiện trong thời điểm gần đây nhưng có thể trong thời gian sắp tới loại hình này sẽ phát triển mạnh vì quan niệm của người Á Đông ” Người chết cũng cần có một ngôi nhà hoành tráng “.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản. + Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 – 100%. + Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi. + Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng. + Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư. + Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý. + Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang. |
+ Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có. + Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước. + Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này. |
2.7 Shophouse
Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn. + Tính thanh khoản của sản phẩm cao. + Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 –12%/ năm. + Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 – 5%. |
+ Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường. + Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm. |
2.8 Căn hộ Officetel
Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 – 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao. + Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường. + Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp. + Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân. |
+ Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài. + Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm. + Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác. |
2.9 Phòng trọ cho thuê
Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao như các trường đại học, các khu công nghiệp.. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| + Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. + Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản. + Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản. |
+ Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu. + An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê. + Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu. + Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều. |
2.10 Nâng cấp nhà cũ giá rẻ
Thị trường khách hàng tìm mua nhà hẻm nhỏ để định cư cũng khá phổ biến. Đa số các căn nhà kiểu này sẽ được bán với giá rẻ nhưng khách hàng lại hay có ấn tượng xấu là vì căn nhà cũ bẩn, khó ở và họ quên đi mức giá được đề nghị ban đầu hấp dẫn.Vì vậy các nhà đầu tư BĐS có thể bỏ thời gian tìm kiếm và nâng cấp lại thì có thể bán được vơi mức giá cao hơn rất nhiều.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| -Mức giá mua vào thấp . -Nguồn cung dồi dào, các khu dân cư hiện hữu lâu lăm sẽ có nhiều căn nhà cũ như vậy. -Dễ dàng thương lượng với chủ nhà vì hiện trạng nhà không tốt có thể ép giá. -Nhanh có lãi, lợi nhuận có thể tính trước được ngay,ít phụ thuộc vào thị trường vì lượng khách mua là khách nhu cầu định cư thật. |
-Tốn thời gian, công sức, tiền bạc vào việc trùng tu, nâng cấp lại nhà. -Tiềm ẩn rủi ro với những ngôi nhà đã quá xuống cấp sẽ làm tăng chi phí sửa chữa dẫn đến phải đội giá bán. |
2.11 Mô hình bất động sản McDonald’s
Nhà sáng lập hãng McDonald’s, ông Ray Kroc đã từng cho biết, trên thực tế lợi nhuận cao nhất của McDonald’s đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu nó thực sự chỉ là hình thức kinh doanh cửa hàng ăn nhanh, thì đã sớm phải đóng cửa rồi. Điều này được hiểu rằng mô hình kinh doanh của McDonald’s ở các nước phương Tây, có ba dạng thức:
+ Đầu tiên, thông qua con đường nhượng quyền thương mại. Thứ hai, mua đất và tự xây một loạt chuỗi cửa hàng bán lẻ, sau đó cho bên uỷ quyền thuê cửa hàng.
+ Thứ ba là thuê một hợp đồng dài hạn 20 năm với chủ nhà, đồng thời thương lượng rõ về số tiền thuê trong thời gian này sẽ không được thay đổi. Sau đó với danh nghĩa là chủ nhà thứ 2 này, McDonald’s sẽ đem diện tích nhà thuê cho bên nhận quyền kinh doanh các cửa hàng thuê lại. Nhà được chuyển nhượng quyền kinh doanh này sau đó phải chịu 20% số tiền thuê nhà ban đầu, đồng thời sẽ phải tiến hành thuê lại cửa hàng theo giá thị trường hiện tại.
Nói tóm lại, McDonald’s sử dụng mô hình công ty bất động sản điều hành cho thuê. Công ty chỉ được thành lập để thực hiện các chiến lược bất động sản. Không giống như những mô hình kinh doanh xây dựng thương mại thông thường, đầu tiên McDonald’s sẽ sử dụng “thương hiệu” của mình để làm đại lý và sự tín nhiệm từ các ngân hàng. Thông qua mô hình kinh doanh độc đáo, dùng tiền của các cửa hàng được nhượng quyền thương mại khác nhau để mua bất động sản. Sau đó lại cho cửa hàng khác thuê.
McDonald’s chỉ yêu cầu bên nhận uỷ quyền phải trả một khoản tiền bảo đảm nhất định, trong đó một nửa của mức tiền sẽ được hoàn trả trong vòng sau 15 năm, một nửa còn lại sẽ hoàn trả lại khi hết hạn 20 năm. Do đó McDonald’s sẽ có thể hỏi vay các ngân hàng, hoàn toàn không mất một đồng nào, lại có thể mua bất động sản.
Một số chuyên gia phân tích, McDonald’s có thể trở thành một ông trùm bất động sản không phải hoàn toàn do “thương hiệu”, mà họ cho rằng lô đất mới là chìa khóa. Khi đã lựa chọn được địa điểm, Mc Donald sẽ xét đến môi trường của khu vực, mật độ dân số và kết cấu, giao thông vận tải, thậm chí thiết bị kiến trúc, những thứ này đều được bao gồm trong phạm vi xem xét. Bởi vì khi xác định được một dòng khách hàng bất tận mới có thể giúp bên nhận quyền kinh doanh chuỗi cửa hàng có niềm tin vào tính khả quan và ảnh hưởng xa hơn cho các doanh nghiệp khác làm theo. Hơn nữa, khi giá đất thuê tăng, tự nhiên giá thuê cũng theo đó gia tăng, McDonald’s mặc nhiên có thể thu thêm một khoản kếch xù từ những cửa hàng được nhượng quyềnthương mại.
Không chỉ McDonald’s kiếm được nguồn “vàng” từ bất động sản, bên cạnh đó còn có Carrefour là một chuỗi các siêu thị cũng sử dụng cùng một khuôn mẫu tương tự. Sử dụng một chi phí thấp đủ điều kiện để thuê, sau đó lại cho các cửa hàng khác thuê lại với giá cao, sự khác biệt về số tiền thu được là rất lớn, đây cũng là nguồn rất quan trọng trong thu nhập. Vì vậy, có thể tổng kết, nguồn thu nhập chủ yếu của McDonald’s 1/3 là đến từ các cửa hàng trực tiếp, 2/3 đến từ nhượng quyền thương mại, trong đó bao gồm cả thu nhập bất động sản chiếm 9/10. Quả là rất bất ngờ có phải không?
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| – McDonald là thương hiệu mang tính toàn cầu – tập đoàn kinh doanh thức ăn nhanh hàng đầu thế giới với một chuỗi 35000 nhà hàng McDonald có mặt trên 119 quốc gia với logo thương hiệu chữ M cách điệu.– Chất lượng sản phẩm và dịch vụ tốt. |
– McDonald đã chậm chân hơn nhiều so với các đối thủ kinh doanh cùng ngành như KFC, Lotteria, Jollibee. Bởi vì đến tận năm 2014 họ mới mở nhà hàng McDonald đầu tiên tại Việt Nam trong khi KFC, Lotteria hay Jollibee đã mở nhà hàng đầu tiên của mình tại Việt Nam vào những năm 90 của thế kỉ 20. – Sản phẩm chủ yếu của McDonald là hamburger bò, trong khi người Việt quen với việc ăn thịt từ gia cầm hơn. |
